Закон № 214-ФЗ (нововведения)

Закон о долевом участии в строительстве (изменения 2016-2017 гг.)

В июле 2016 г. были приняты поправки в Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», которые ужесточили требования к застройщикам жилья. Эти изменения готовились больше года. В Закон было внесено около двухсот поправок, которые были опубликованы в июле.

С 2005 года в Закон № 214-ФЗ было внесено множество изменений, но новые изменения, которые постепенно вступают в силу в 2016-2017 гг. были разработаны с учетом кризисной ситуации в стране с целью защитить покупателей новостроек, т.к. возрастает риск появления недостроенных объектов.

Поправки коснулись почти каждой статьи Закона № 214-ФЗ: в законе устанавливаются требования к информационной открытости застройщика, к финансовой устойчивости строительной компании, вводится дополнительный механизм финансирования строительства, а также предусмотрено создание компенсационного фонда, из которого обманутые дольщики смогут получить средства для достройки дома.

214fz

Увеличение уставного капитала застройщика

Изменения в Законе № 214-ФЗ коснулись минимального размера уставного капитала, который обязательно должен быть у застройщика, если он планирует использовать средства дольщиков для строительства жилья. Это изменение позволит снизить риск покупателей нарваться на компанию-однодневку, которая не способна обеспечить инвесторам гарантии возвращения вложенных средств.

Теперь размер уставного капитала зависит от объемов жилья, которое собирается возводить застройщик.
Для маленькой компании, строящей не более 1500 квадратных метров жилья, необходим уставной капитал не менее 2 500 000 рублей.

Крупные застройщики, у которых площадь возводимых объектов составляет более 500 000 квадратных метров, должны иметь уставной капитал не менее 1 500 000 000 рублей.

Ограничения по привлечению денег дольщиков

Застройщик не имеет права привлекать деньги дольщиков в следующих случаях:

  • если в отношении него начата процедура банкротства или принято решение о ликвидации;
  • если строительная фирма значится в реестре недобросовестных подрядчиков;
  • если компания не уплатила налоги или имеет задолженность по другим платежам в бюджет;
  • если директор и главный бухгалтер имеют судимость за экономические преступления.

Единая форма договора долевого участия (ДДУ) в строительстве

Вместо различных договоров долевого участия, приходит стандартная форма, обязательная для всех.
Теперь в законе четко определено, что оплата по договору долевого участия (ДДУ) происходит только после его государственной регистрации. Те же требования предъявляются и к договору уступки права требования.

Унифицированная проектная декларация

С момента вступления закона в силу застройщик, публикуя проектную декларацию на объект, должен привести в ней, в числе прочих обязательных пунктов, сведения о содержании проектов планировки территории, чтобы покупатели нового жилья могли определить, что появится через несколько лет по соседству с домом, квартиру в котором они собираются покупать.

Также в проектной декларации застройщики обязательно должны указывать перечень помещений, которые войдут в состав общего имущества строящегося дома. Определяется, какое именно общее имущество покупатель получает при покупке квартиры. Если в проектной декларации, например, определено, что к общедомовому имуществу относится помещение для хранения колясок, то застройщик уже не сможет изменить назначение помещения, переделав его под магазин.

Теперь застройщик обязан предоставлять проектную декларацию в стройнадзор в электронном виде.
razreshenie

Официальный сайт застройщика

Теперь для каждого из домов, которые застройщик возводит за счет привлеченных средств от дольщиков, на официальном сайте строительной компании должны быть размещены разрешения на ввод в эксплуатацию.

Кроме того, на сайте публикуются следующие документы:

  1. проектная декларация;
  2. проект договора долевого участия в строительстве;
  3. заключение службы строительного надзора и жилищного контроля Московской области о том, что декларация соответствует требованиям законодательства;
  4. разрешение на ввод в эксплуатацию.

Застройщик должен размещать фотографии жилых домов компании, строительство которых ведется на средства дольщиков-инвесторов.

Раздельный учет средств по домам

До изменений в Законе № 214-ФЗ было невозможно отследить, на какой дом пошли переданные строительной компании инвесторами средства. Застройщик мог направить деньги на возведение любого другого дома. Но по новым правилам застройщик обязан отдельно вести учет денежных средств на строительство каждого многоквартирного дома.

Появился расширенный список целей, на которые могут быть потрачены деньги дольщиков

Помимо строительства жилья средства инвесторов могут быть потрачены на создание объектов социальной инфраструктуры (детских садов и школ), инженерно-технических сооружений.

Разработан новый механизм привлечения денег на строительство

В качестве альтернативы существующему механизму финансирования строительства предлагается новая схема, при которой сам застройщик не участвует в привлечении средств дольщиков. Все расчеты происходят через банк. Банк предоставляет строительной компании кредит на конкретный объект и в дальнейшем контролирует целевое использование кредитных средств. Дольщик открывает в том же банке специальный счет (эскроу) на приобретение жилья в строящемся доме. Застройщик получит эти деньги только после того, как компания выполнит свои обязательства и передаст дольщику построенную квартиру.

Создается единый на всю страну реестр застройщиков, который будет размещен в открытом доступе в Интернете.

Также действие Закона о долевом строительстве теперь распространяется и на таунхаусы, которые до сих пор не подпадали под действие Закона № 214-ФЗ.

Новые требования к дольщикам

Если участник долевого строительства уклоняется от подписания документа о передаче объекта, и по этой причине нарушается предусмотренный в договоре передачи объекта срок, застройщик освобождается от уплаты неустойки дольщику (при условии что застройщик выполнил свои обязательства по договору).

Застройщик не несет ответственности за недостатки построенного объекта, если они произошли из-за износа элементов отделки, конструктивных элементов, нарушения требований технических регламентов.

Если застройщик нарушает сроки устранения недостатков, он обязан выплатить участнику долевого строительства неустойку, размер которой рассчитывается как процент от стоимости расходов, необходимых для устранения дефекта, а не от стоимости всей квартиры, как рассчитывался ранее.

При передаче объекта дольщику передается инструкция по эксплуатации объекта.

214

Компенсационный фонд в сфере долевого строительства

В качестве замены страхования создается компенсационный фонд долевого строительства. Он формируется за счет обязательных отчислений застройщиков, которые используют средства дольщиков для строительства жилья. Средства из этого фонда будут поступать на достройку домов.

Вскоре должны быть подготовлены нормативные акты, которыми будет определяться размер отчислений в компенсационный фонд, условия использования этих средств, в этих же документах должны быть окончательно решены вопросы со страхованием застройщиков.

Новые обязанности стройнадзора

Служба строительного надзора обязана:

  1. проверять соответствие застройщика и проектной декларации новым требованиям Закона № 214- ФЗ;
  2. контролировать соблюдение установленных законом требований к объему размещенной на сайте информации;
  3. проверять, как застройщик соблюдает графики строительства;
  4. следить за тем, как ведется учет поступающих от дольщика средств.

Сроки вступления новых изменений в силу

Изменения в закон начнут действовать постепенно, в несколько этапов. Большинство положений нового закона вступают в силу с 1 января 2017 года. Требования к размеру уставного капитала застройщика, положения о счетах эскроу и поручительстве заработают с 1 июля 2017 года.

Норма о создании компенсационного фонда в сфере долевого строительства начинает действовать с момента принятия закона.

Новые требования касаются только объектов, первые договоры долевого участия в строительстве по которым будут зарегистрированы Росреестром после 1 января 2017 года.

Закон № 214-ФЗ (нововведения): 2 комментария

  • 24.11.2016 в 13:05
    Permalink

    Все получается будет по-другому. Да сейчас все застройщики до нового года по одному договору составят на все новые объекты, да и будут потом продавать по старой схеме. Новых договоров точно еще года 2-3 нам не видать.

    Ответ
  • 16.12.2016 в 15:41
    Permalink

    Хорошо бы, если бы все эти гарантии и новые изменения в законе заработали. Ведь так страшно покупать квартиру. Даже по 214-ФЗ никто ничего не гарантирует. Вон, застройщик, деньги вывел — и все, банкрот. Суды годами длятся, а люди без квартир, ждут непонятно чего.

    Ответ

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *