Принудительный обмен муниципального жилья. Судебная практика: принудительный обмен муниципального жилья Данное положение регламентируется

По общему правилу, в соответствии со ст. 72 Жилищного кодекса РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия (в письменной форме) наймодателя и проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи, включая временно отсутствующих, вправе произвести обмен занимаемого им жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

Наниматель или арендатор жилого помещения в домах государственного, муниципального жилищных фондов имеет право с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или арендатором, в том числе с проживающим в другом населенном пункте. Наниматель или арендатор жилого помещения в домах государственного, муниципального жилищных фондов имеет право с согласия собственника жилищного фонда или уполномоченного собственником лица (органа власти) и проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи передать права и обязанности по договору найма или аренды этого жилого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом (жилое помещение).

Вместе с тем согласно ст. 72 Жилищного кодекса РФ в том случае, если между членами семьи нанимателя и самим нанимателем или между самими членами семьи нанимателя не достигнуто соглашение об обмене жилого помещения, то любой из приведенных субъектов вправе обратиться в суд с требованием о принудительном обмене жилого помещения.

Обмен жилых помещений оформляется в установленном законом порядке. Любые административные ограничения в обмене жилых помещений не допускаются, за исключением тех, которые предусмотрены законодательством. В рамках Жилищного кодекса предусмотрены подробные правила процедуры оформления обмена жилого помещения, а также случаи недопустимости обмена жилого помещения. Соглашение об обмене жилого помещения вступает в силу с момента заключения соответствующих договоров, принудительный обмен осуществляется на основании судебного решения.

Обмен жилого помещения не допускается в следующих случаях (ст. 73 ЖК РФ):

1) к нанимателю жилого помещения предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма жилого помещения в судебном порядке;

2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

3) жилое помещение является непригодным для проживания, подлежит сносу или переоборудованию для использования в других целях;

4) принято решение о капитальном ремонте соответствующего жилого дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;

5) в связи с обменом в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий тяжелыми формами хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ним в одной квартире невозможно.

Обмен, произведенный с нарушением вышеуказанных требований, может быть признан судом недействительным (ст. 75 ЖК РФ). Кроме того, обмен жилыми помещениями признается недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной. B случае признания обмена недействительным стороны подлежат выселению в ранее занимаемые жилые помещения. Когда обмен жилыми помещениями признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон, виновный обязан возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие обмена (ч. 3 ст. 75 ЖК РФ, ч. 2 ст. 179 ГК РФ).

Контрольные вопросы

1. Каковы случаи сохранения жилой площади за временно отсутствующими гражданами?

2. Какие обстоятельства устанавливаются судом при выселении граждан в связи с необходимостью проведения капитального ремонта?

3. Каков порядок предоставления нанимателю другого жилого помещения взамен ремонтируемого?

4. Какие требования предъявляются к обмену жилых помещений?

5. Каковы основания для проведения принудительного обмена?

ОБРАЗЦЫ ИСКОВЫХ ЗАЯВЛЕНИЙ

B М-ский городской суд

ИСТЕЦ: Власов Игорь Петрович,

прож.: г. N, ул. Вавилова, д. 15, корї. 3, кв. 67.

ОТВЕТЧИКИ: Власова Анна Семеновна,

Власов Николай Стешнович,

Власова Ирина Анатольевна,

прож.: г. N, ул. Речная, д. 10, корї. 1, кв. 20.

ТРЕТЬИ ЛИЦА: Гурьев Семен Семенович,

Гурьева Надежда Игоревна,

прож.: г. N, ул. Радищева, д. 6, корї. 2, кв. 80.

Что такое принудительный размен жилья через суд?

Собственно это разговор про то, чего нет.

Принудительный обмен жилплощадями — с юридической точки зрения как такового не существует.

Если жилье принадлежит нескольким людям, то и права на распоряжение ею у всех равны.

Нельзя принудить остальных без их желания разменивать или совершать другие действия с квадратными метрами.

Вот в случае с государственным жильем термин «принудительный обмен» живет и здравствует.

Иск о принудительном обмене жилого помещения .

Раздел частной собственности

Когда необходим принудительный размен квартиры? Как поступают, если квартира в частном владении ? Вариантов здесь два:

• договориться с родственниками (что обычно и делают) о продаже и разделе денег на всех , дальше — каждый идет своим путем.
• выделить свою долю и потом уже продать или обменять.

Почему идут на такое? Как правило, по одной из двух причин — один из сожителей дебоширит, хулиганит, пьянствует, ставит под угрозу безопасность живущих по соседству.

Либо — тотальная ссора между членами домохозяйства. Одним словом, это ситуации, когда дальнейшее проживание под одной крышей нецелесообразно, невозможно, а зачастую и опасно.

Если уж никакие договоренности между некогда близкими стали невозможны, то остается одно — выделение доли судебным порядком .

После этого владелец обязан официально предложить сожителям выкупить ее (ст. 250 ГК РФ).

Все документы, в том числе и отказ родственников, должны быть заверены у нотариуса. Только после этого хозяин может продать свою долю или обменять ее.

Несколько сложнее дело обстоит с прописанными жильцами . Выделение и продажа доли предполагают смену владельца жилья, а это значит ( , ст. 292 ГК РФ) у прописанных там людей (не со-собственников) прекращается право пользования им.

• находящиеся на иждивении;
• добровольно отказавшиеся от приватизации (должен быть предоставлен соответствующий акт, заверенный нотариусом).

О том, как в общежитии или коммунальной квартире, а также и квартиру, и как составить , вы можете узнать из наших статей.

Размен супружеского жилья

В этом случае квадратные метры придется сначала разделить.

Доли будут равными , если нет никаких обстоятельств, позволяющих суду считать иначе.

Так или иначе сперва нужно подписать соглашение, определяющее размер долей бывшего семейного гнезда.

Осуществляется это либо миром, если между бывшими мужем и женой достигнуто соглашение, либо судебным порядком.

После этого экс-супруги продают квартиру и делят деньги , либо распоряжаются каждый своей долей.

О том, как может быть разделена приватизированная квартира после развода, вы можете узнать из видео:

Как осуществляется процедура?

Как разменять квартиру через суд? Прежде всего нужно обратиться к адвокату , специализирующемуся по жилищному праву.

Ни в коем случае не следует браться за дело самостоятельно, потому что каждая ситуация индивидуальна и обыватель может просто не увидеть все нюансы, которые могут оказаться для дела решающими.

Затем инициатор процесса обращается в районный суд по месту нахождения ответчика . Помимо собственно искового заявления он обязан предоставить в канцелярию следующие бумаги:

• удостоверения личности всех участников сделки;
• уведомление о размене для попечительского совета (если сделка происходит с участием ребенка);
• правоустанавливающие документы на долю;
• кадастровый паспорт;
• выписка из домовой книги;
• копия финансово-лицевого счета.

Принятие решения судом осуществляется в течение месяца . Но следует помнить, что судья — не маклер и продавать-менять ничего не будет. Служитель Фемиды может только дать «зеленый свет» на размен квартиры по суду и другие юридические действия.

О чем и будет сообщено в решении. Все последующие юридические процедуры с квадратными метрами бывшие члены единого домохозяйства уже производят сами .

Или при посредстве риэлторской конторы , что предпочтительнее.

Таким образом получается, что принудительный размен частного жилья — тот самый случай, когда на бумаге гораздо легче, чем на практике.

Истцу обязательно нужно заручиться поддержкой жилищного адвоката , только в этом случае шансы на успешный исход будут высокими.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Как происходит принудительный обмен муниципального жилья через суд? Часто ли подобное случается? Согласно официальной статистике около 20 % всего жилого фонда на территории России до сих пор не приватизировано, то есть принадлежит государству.

Немалая часть из данных жилых помещений предоставляется нуждающимся гражданам со стороны государства по . В таком случае жилье является муниципальным и принципы владения им достаточно сильно отличаются от тех же действий с частной собственностью.

Однако фактические владельцы — жильцы, прописанные в муниципальной квартире или доме, не лишены права провести обмен жилой площади по условиям, которые будут удобны им всем. Как правило, подобная процедура не устраивает хотя бы одного из владельцев описанного жилья, поэтому решение об осуществлении размена принимается судебным органом.

Более подробно о данном мероприятии поговорим в представленном ниже материале.

Основным законодательным актом, который поможет вам разобраться в вопросах размена жилья, является Жилищный Кодекс РФ

Рассматривая принудительный обмен муниципального жилья через суд, важно обратиться к основным законодательным актам в нашей стране, которые в полной мере освещают данную тему.

Все вопросы, касающиеся жилищных помещений и сделок над ними, решаются через рассмотрение Жилищного Кодекса (ЖК) РФ.

В рассматриваемой нами теме важны все положения кодекса, которые регламентируют основные понятия, порядок и процесс предоставления такого вида жилья и осуществления его размена.

В первую очередь, важно определить понятие «муниципального жилья». В соответствии с 49-ой статьей ЖК РФ таким жильем называется жилищный объект, предоставленный нуждающимся гражданам от местного муниципалитета (региона, края, области и т.д.) для проживания.

Пользование полученной от государства квартиры или дома должно осуществляться с соблюдением всех условий и законодательных правил, указанных в ЖК РФ (главы 7, 8, 8.1, 8.2).

Согласно тому же кодексу наниматель (фактический владелец жилья по договору) имеет право провести размен жилой площади. Но в случае, если на это согласны все остальные наниматели и наймодатель (муниципалитет), предоставивший ему жилье. Основные законодательные положения по подобному виду обмена представлены в статьях с 72-ой 75-ую ЖК РФ.

Сложности размена муниципальной жилой площади

Обобщая представленную в законодательном акте информацию, можно выделить следующее:

• Размен жилища, предоставленного по договору социального найма, может быть осуществлен только с письменного согласия всех нанимателей жилья, наймодателя и органов опеки (при наличии несовершеннолетних нанимателей). В остальных случаях добиться обмена можно только через суд.
• В процедуре обмена нет ограничения на количество участников, участвующих в ней.
• Размен муниципальной жилой площади может быть осуществлен как мирным путем, так и через суд.
• Осуществить обмен жилья можно только в том случае, если после его завершения права ни одного из нанимателей не будут нарушены. В противном случае размен может быть признан недействительным в судебном порядке.
• В ряде ситуаций, указанных в статье 73-ей ЖК РФ, обмен муниципальной жилплощади не допускается.
• Наниматели имеют полное право отказаться от размена жилья. Но их отказ должен быть обоснованным. В противном случае он может быть обжалован в судебном порядке.
• Договор обмена заключается в письменной форме и с соблюдением всех юридических и законодательных нюансов данной процедуры.
• Договор, заключенный с нарушений прав нанимателей, положений ГК РФ и ЖК РФ, будет признан недействительным в судебном порядке. После признания соглашения недействительным все наниматели муниципального будут переселены в первоначально предоставленное жилище. Виновник, спровоцировавший своими неправомерными действиями недействительность договора, обязан понести некоторую ответственность как перед законодателем, так и другими участниками сделки обмена.

Не забывайте, что каждый индивидуальный случай может потребовать более углубленного обращения к законодательству РФ, поэтому иногда без помощи профессионального юриста не обойтись. Выше представлены лишь основные законодательные положения, которые касаются обмена муниципальной жилплощади.

Принудительный обмен муниципального жилья через суд

Разница между добровольным и принудительным разменом

Принудительный размен (обмен) муниципальной квартиры – это юридическая сделка между социального найма, осуществление которой направлено на разделение крупного и общего жилища на несколько небольших, но отдельных.

Данный вид обмена может быть осуществлен как добровольно (через согласие всех нанимателей жилья), так и принудительно (через суд).

Важно понимать, что при предоставлении такого жилья нескольким нанимателям, которые прописываются в нем, они все наделяются равными правами. Поэтому каждый наниматель может выступить инициатором размена.

В первую очередь, инициатору необходимо обратиться ко всем остальным нанимателям с предложением о добровольном проведении обмена жилья. Если так действовать наниматели не согласны, то придется доказывать необходимость размена в судебном порядке.

При наличии веских причин для проведения обмена государство, представленное судом, имеет полное право принудить всех нанимателей жилья к размену. Принудительный обмен жилыми помещениями допускается по следующим причинам:

• наниматели и, соответственно, сожители часто конфликтуют, мирного решения проблемы добиться не получается;
• один из нанимателей не конфликтует с сожителями, но ведет асоциальный образ жизни или хулиганит;
• кто-либо из жильцов имеет серьезный недуг, который может быть опасен не только для него, но и для его сожителей.

Провести обмен муниципального жилища в добровольном или судебном порядке можно только в том случае, если наймодатель – местный муниципалитет, будет на это согласен (как правило, проблем не возникает). Вне зависимости от выбранного учитывается мнение всех зарегистрированных нанимателей, даже тех, которые в нем не проживают.

Так как описанное жилье является собственностью государства, то процедура ее обмена сильно отличается от аналогичной, но уже с частными владениями, и считается более сложной в юридическом плане.

Общие требования к соблюдению процедуры принудительного размена

Решая провести обмен через суд, стоит понимать, что без помощи профессионального юриста обойтись очень проблематично. Нередко даже у самых юридически подкованных граждан возникают проблемы в отстаивании своих прав в подобных ситуациях.

Общий порядок проведения процедуры регламентирован ЖК РФ и имеет следующий вид:

1. Как было отмечено ранее, перед обращением в суд необходимо предложить всем нанимателям провести размен жилья мирным путем. Если хотя бы один из них не согласен, то без обращения в суд не обойтись.
2. Прежде чем идти в суд, не менее важно удостовериться в том, согласен ли наймодатель, предоставивший жилье, на обмен или нет. В большинстве случаев местный муниципалитет дает разрешение на осуществлении процедуры, но не всегда. Любой отказ наймодателя наниматель имеет право обжаловать в суде.
3. Получив разрешение на обмен данного жилья от наймодателя, можно идти в суд. В судебный орган необходимо подать иск, в котором выражена просьба истца об осуществлении принудительного обмена жилища. В исковом заявлении важно указать все доводы, существенные по вашему мнению, которые удостоверяют целесообразность размена жилища. Рассмотрев иск и все доводы ответчиков, суд вынесет вердикт по подтверждению или отказу осуществления принудительного размена.
4. Получив официальный отказ на обмен, можно продолжить судебные тяжбы, но зачастую результата они не дают. Если же суд принудил остальных нанимателей к размену, то необходимо начинать поиск муниципального жилья, в которое они будут переселены. Подбирая новые жилищные объекты, важно учитывать, чтобы они имели муниципальный статус и удовлетворяли желаниям всех нанимателей. Общая площадь новых жилищных объектов для размена должна быть эквивалентной предыдущему месту проживания.
5. Найдя подходящие варианты для размена, заключается договор мены, который официально подтверждает факт проведения процедуры. Договор заключается с участием местного муниципалитета и всех нанимателей такого жилья в письменной форме. После чего оригинал договора предоставляется каждому наймодателю нового жилья.

В целом, процедура обмена муниципального жилья через суд имеет много нюансов, которые важно учитывать на всех этапах ее проведения. В большинстве случаев обойтись без помощи профессионального юриста практически невозможно, не забывайте об этом.

Форма составления иска и необходимые документы

Как составить иск в суд на принудительный размер квартиры?

Исходя из того, что сегодняшний материал подробно рассматривает процедуру принудительного обмена муниципальной квартиры именно через суд, не лишним будет рассмотреть правильную форму иска и необходимые документы для подачи в суд.

Стоит понимать, что от юридической грамотности составленного иска во многом зависит то, сумеете ли вы добиться своих целей в судебном процессе.

Правильное исковое заявление в обязательном порядке должно содержать следующую информацию:

• ФИО, адрес, год рождения и контакты истца (нанимателя, который инициирует размен);
• ФИО, адрес, год рождения и контакты ответчика или ответчиков (нанимателей, которые не согласны на размен);
• информация о заключении брака или о его расторжении (при наличии такого между нанимателями);
• информация о детях (при наличии таковых среди нанимателей);
• адрес жилья и период проживания в нем;
• описание жилья (квартира или частный дом, этаж, комнаты, состояние и т.д.);
• жилищный фонд жилища;
• доводы истца, указывающие на необходимость принудительного размена;
• предложение вариантов обмена;
• информация о том, что ответчик или ответчики не согласились добровольно провести размен;
• просьба судебному органу об осуществлении принудительного обмена.

В процессе отстаивания своих прав в суде могут понадобиться следующие документы:

• копия письменного согласия от наймодателя на проведение размена;
• согласие местного исполнительного или распорядительного госоргана для междугородного обмена (при решении переехать в другой населенный пункт и получить муниципальную жилплощадь там);
• копия правоустанавливающего документа на жилище;
• справка о прописке с места проживания;
• справка о составе семьи (если наниматели — семья);
• копия свидетельства о расторжении или заключении брака (при наличии);
• письменное заявление на отказ или согласие на размен от всех нанимателей описанного жилья;
• квитанции об уплате всех необходимых госпошлин.

Придерживаясь указанных выше правил составления иска и сбора необходимой документации, можно в разы увеличить шансы на успешный исход судопроизводства.

В каких случаях суд откажет в размене?

Что может помешать вам осуществить принудительный размен жилой площади?

Принудительный обмен жилья через суд – достаточно сложная юридическая процедура. Даже собрав все необходимые документы и грамотно составив иск, наниматель не может гарантировать себе успех в достижении своих целей в судебном процессе.

Виной всему потенциальная возможность наличия каких-либо факторов, которые могут вынудить суд отказать в размене.

Одна часть из них закреплена в ЖК РФ, а другая формируется исходя из индивидуальных особенностей каждого случая. Учитывая наличие подобных факторов, судья выносит окончательный вердикт.

В соответствии со статьей 73 ЖК РФ обмен муниципального жилья не допускается, если:

• наймодатель предъявил иск нанимателям о расторжении соглашения или об изменении его условий;
• права на жилье уже оспариваются в суде по другому делу;
• жилище, являющееся потенциальным объектом размена, признано непригодным для проживания или будет снесено/переоборудовано;
• в результате размена какому-либо нанимателю придется жить с гражданином, страдающим один из заболеваний, которые указаны в 4 пункте статьи 51 ЖК РФ.

При наличии любого из представленных выше факторов судебный орган откажет в принудительном обмене муниципального жилья.

Помимо законодательно установленных причин для отказа к обмену, при вынесении вердикта судья должен учитывать особенности каждого случая в отдельности.

В соответствии с законодательство РФ после размена жилья жилищные условия для каждого нанимателя не должны быть ухудшены и их права не могут ущемляться. В процессе принятия решения по делу судья зачастую учитывает следующие факторы:

• дееспособность отдельных нанимателей;
• близость к месту работы/учебы каждого жильца;
• наличие у нанимателей тяжелых заболеваний;
• семейный статус жильцов.

Исходя из представленной выше информации, важно констатировать, что далеко не всегда получится добиться успеха в суде при решении принудительно обменять муниципальное жилье.

Так, например, в иске гарантировано откажут, если по результату размена инвалид-колясочник с квартиры на 1-ом этаже будет переселен в помещение на 4-ом, расположенном, к тому же, в подъезде без лифта.

Нюансы мероприятия

Нюансы, которые необходимо учитывать при подготовке иска на принудительный размен

Весь процесс размена муниципального жилья достаточно запутан и непрост в осуществлении.

Даже рассмотрев и внимательно изучив представленный выше материал, не каждый человек в полной мере сможет понять суть данной процедуры. Так или иначе, разобраться с законодательными и юридическими аспектами обмена придется.

Для упрощения процесса понимания всех тонкостей размена муниципального жилья, наш ресурс выделил ряд важных к рассмотрению нюансов данного мероприятия:

1. Любой наниматель или, проще говоря, прописанный жилец имеет полное право инициировать обмен.
2. Не забывайте, что проводить размен через суд, необходимо только в том случае, если остальные наниматели или часть из них отказались от добровольной процедуры и проведение мероприятия с вашей стороны обосновано.
3. Прежде чем идти в суд для подачи иска, обязательно проконсультируйтесь с профессиональным юристом о целесообразности подобной практики в вашем случае.
4. Составляйте исковое заявление с уточнением всех деталей своей ситуации и в соответствии с представленной ранее формой. Также не забудьте позаботиться о сборе некоторых документов.
5. Решаясь идти в суд, помните, что в процессе решения спорных вопросов придется нести некоторые финансовые траты. В обязательном порядке придется потратиться на оплату необходимых госпошлин, получение справок и оформление прочих документов. Помимо этого, часто участники судебного процесса тратят немалые средства на помощь юристов и адвокатов.
6. Даже добившись в суде принудительного обмена описанного жилья, не спешите радоваться. Дело в том, что не во всех регионах страны муниципальный жилой фонд достаточно богат. Вследствие этого бывает очень сложно найти подходящее для размена жилье. На данном этапе нужно быть готовым к долгому и упорному поиску жилищ для размена, которые будут удовлетворять всем необходимым требованиям.

Как видите, судебные споры по вопросам принудительного обмена муниципального жилья – дело непростое. В ходе судебного процесса могут появляться новые проблемы, что усложнит жизнь его участникам. Стоит оно того или нет – решайте сами.

Решая подобные вопросы через суд, не забывайте использовать представленный выше материал и обращаться к профессионалам за помощью.

Детальнее о размене квартиры вы сможете узнать, посмотрев видео:

Напишите вопрос жилищному юристу в форму ниже Смотрите также Телефоны для консультации